（中国证券报）2012/11/22
　 虽然万科、首创、保利、安博电竞等品牌地产大鳄先后成立养老工业研究团队，，部分险资也已进军养老地产，，但业内人士以为，，这一行业的市场竞争程度仍处于较低阶段，，开展远景辽阔。。
　 由于养老地产缺乏完善的商业模式，，导致该工业面临不小的开发风险。。其项目占地面积通常较大，，且多位于郊区，，在土地获取的历程中容易遭遇政策“红线”。。因此，，金融和土地政策支持或成为破解养老地产逆境的要害。。
市场远景诱人
　 养老地产的看法最近几年才被业界普遍关注提出。。凭证天下工商联房地产商会的诠释，，养老地产是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。。这种模式是将房地产开发与创立消耗者生涯方式亲近连系，，将房地工业和其他相关工业举行整合。。与教育地产、体育地产、文化地产、旅游地产等看法类似，，我国养老地产更多依托于养老工业的开展。。
　 我国养老工业远景辽阔已为业内所公认，，主要因素在于我国将进入老龄化社会。。有专家测算，，到2020年，，老龄生齿快要总生齿的30%。。目今养老机构的床位缺口凌驾300万张，，未来这一数据还可能继续扩大。。
　 其次，，有专家测算，，当人均GDP抵达3000美元以上之后，，关于医疗保健等服务需求将大幅度上升。。别的，，我国养老服务行业也处在起步阶段，，面临市场化严重缺乏、市场规范不敷完善、资源挖掘度浅等现实问题。。
　 上述因素决议了依托于养老工业开展的养老地产市场远景颇为辽阔。。万科集团副总裁毛大庆就曾体现，，包括养老地产在内，，整个养老工业都是“向阳工业”。。目今投入养老地产行业的，，既有万科、保利、安博电竞等房地产行业龙头，，也有中国人寿、泰康人寿等包管企业。。一些地方房企与民间资金也在以养老名义拿地做项目。。总体而言，，我国养老地产的开展仍处在初级阶段。。
　 有专家指出，，与通俗住宅地产相比，，养老地产在项目选址、修建气概、社区妄想、配套设施、物业治理等方面都有特定要求。。别的，，差别年岁阶段的老人需要差别的服务，，这也对养老地产提出了更高要求。。
　 现阶段，，我国古板的养老机构基本属于亏损或微利状态，，大都需要民政部分津贴才华维持运转。。而商业化运作的养老机构，，尚未泛起相对成熟的运作模式。。
商业模式待解
　 在大都业内人士看来，，社会资源投入养老地产的步伐之以是较为缓慢，，主因在于尚未探索出成熟的商业模式。。据悉，，目今养老地产主要的产品形态中，，除包管资金推出的专业养老机构，，还包括开发商以配建形式推出的养老地产项目，，或全项目的养老地产。。
　 在盈利模式上，，包括投资者恒久持有、出售、出售与持有相连系等方式。。运营中则分为两种主要方式，，即住宅建设与社区治理相连系、住宅建设与社区治理相疏散。。
　 凭证专家的调研，，只管上述方式各有优劣，，但给投资者带来的资金和运营压力均较大。。业内人士向中国证券报记者体现，，养老地产的投资回报周期通常在10年以上，，若没有足够的资金实力或外部融资支持，，投资者接受的压力很大。。别的，，养老地产项目的前期策划和准备，，也需要较高本钱。。
　 据相识，，房地产开发商对养老地产投资回报率的要求多在8%-10%，，低于投资住宅地产和商业地产的回报率，，包管资金期望的投资回报率则在10%及以上。。现在来看，，这一目的并禁止易抵达。。有业内人士体现，，国家和地方政府、银行机构应对养老社区的建设给予一定政策支持和利率优惠，，并应勉励实验反向住房典质贷款和房地产投资信托基金，，支持养老社区建设。。
　 事实上，，在不少房地产开发商看来，，除资金外，，土地政策逆境也制约养老地产的开展。。据悉，，养老地产项目多选址在离市区较远、情形较好的地方，，且占地面积较大。。大都投资者希望能获得政策支持，，甚至以划拨等低本钱方式供应土地。。
　 由于养老地产项目差别于由政府提供的社会福利性子的养老住房，，带有盈利性子，，从政策角度而言，，划拨供地不可行。。在现有的制度下，，只能接纳招拍挂的方式获取土地。。这样的高本钱往往令开发商难以接受。。
　　业内人士以为，，要推进养老地产开展，，政策优惠必不可少。。除金融优惠政策外，，还应连系养老地产的特点，，出台相关土地供应政策及规范步伐。。