（中国证券报）2012/11/22
虽然万科、、、首创、、、保利、、、安博电竞等品牌地产大鳄先后成立养老工业研究团队，，，部分险资也已进军养老地产，，，但业内人士以为，，，这一行业的市场竞争程度仍处于较低阶段，，，开展远景辽阔�！！�
由于养老地产缺乏完善的商业模式，，，导致该工业面临不小的开发风险�！！Ｆ湎钅空嫉孛婊ǔ＝洗�，，，且多位于郊区，，，在土地获取的历程中容易遭遇政策“红线”�！！Ｒ虼�，，，金融和土地政策支持或成为破解养老地产逆境的要害�！！�
市场远景诱人
养老地产的看法最近几年才被业界普遍关注提出�！！Ｆ局ぬ煜鹿ど塘康夭袒岬内故�，，，养老地产是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产�！！Ｕ庵帜Ｊ绞墙康夭⒂氪戳⑾恼呱姆绞角捉�，，，将房地工业和其他相关工业举行整合�！！Ｓ虢逃夭�、、体育地产、、、文化地产、、、旅游地产等看法类似，，，我国养老地产更多依托于养老工业的开展�！！�
我国养老工业远景辽阔已为业内所公认，，，主要因素在于我国将进入老龄化社会�！！Ｓ凶也馑�，，，到2020年，，，老龄生齿快要总生齿的30%�！！Ｄ拷裱匣沟拇参蝗笨诹杓�300万张，，，未来这一数据还可能继续扩大�！！�
其次，，，有专家测算，，，当人均GDP抵达3000美元以上之后，，，关于医疗保健等服务需求将大幅度上升�！！１鸬�，，，我国养老服务行业也处在起步阶段，，，面临市场化严重缺乏、、、市场规范不敷完善、、、资源挖掘度浅等现实问题�！！�
上述因素决议了依托于养老工业开展的养老地产市场远景颇为辽阔�！！Ｍ蚩萍鸥弊懿妹笄炀驮逑�，，，包括养老地产在内，，，整个养老工业都是“向阳工业”�！！Ｄ拷裢度胙系夭幸档�，，，既有万科、、、保利、、、安博电竞等房地产行业龙头，，，也有中国人寿、、、泰康人寿等包管企业�！！Ｒ恍┑胤椒科笥朊窦渥式鹨苍谝匝厦迥玫刈鱿钅��！！Ｗ芴宥�，，，我国养老地产的开展仍处在初级阶段�！！�
有专家指出，，，与通俗住宅地产相比，，，养老地产在项目选址、、、修建气概、、、社区妄想、、、配套设施、、、物业治理等方面都有特定要求�！！１鸬�，，，差别年岁阶段的老人需要差别的服务，，，这也对养老地产提出了更高要求�！！�
现阶段，，，我国古板的养老机构基本属于亏损或微利状态，，，大都需要民政部分津贴才华维持运转�！！６桃祷俗鞯难匣�，，，尚未泛起相对成熟的运作模式�！！�
商业模式待解
在大都业内人士看来，，，社会资源投入养老地产的步伐之以是较为缓慢，，，主因在于尚未探索出成熟的商业模式�！！＞菹�，，，目今养老地产主要的产品形态中，，，除包管资金推出的专业养老机构，，，还包括开发商以配建形式推出的养老地产项目，，，或全项目的养老地产�！！�
在盈利模式上，，，包括投资者恒久持有、、、出售、、、出售与持有相连系等方式�！！Ｔ擞性蚍治街种饕绞�，，，即住宅建设与社区治理相连系、、、住宅建设与社区治理相疏散�！！�
凭证专家的调研，，，只管上述方式各有优劣，，，但给投资者带来的资金和运营压力均较大�！！Ｒ的谌耸肯蛑泄と钦咛逑�，，，养老地产的投资回报周期通常在10年以上，，，若没有足够的资金实力或外部融资支持，，，投资者接受的压力很大�！！１鸬�，，，养老地产项目的前期策划和准备，，，也需要较高本钱�！！�
据相识，，，房地产开发商对养老地产投资回报率的要求多在8%-10%，，，低于投资住宅地产和商业地产的回报率，，，包管资金期望的投资回报率则在10%及以上�！！Ｏ衷诶纯�，，，这一目的并禁止易抵达�！！Ｓ幸的谌耸刻逑�，，，国家和地方政府、、、银行机构应对养老社区的建设给予一定政策支持和利率优惠，，，并应勉励实验反向住房典质贷款和房地产投资信托基金，，，支持养老社区建设�！！�
事实上，，，在不少房地产开发商看来，，，除资金外，，，土地政策逆境也制约养老地产的开展�！！＞菹�，，，养老地产项目多选址在离市区较远、、、情形较好的地方，，，且占地面积较大�！！４蠖纪蹲收呦Ｍ芑竦谜咧С�，，，甚至以划拨等低本钱方式供应土地�！！�
由于养老地产项目差别于由政府提供的社会福利性子的养老住房，，，带有盈利性子，，，从政策角度而言，，，划拨供地不可行�！！Ｔ谙钟械闹贫认�，，，只能接纳招拍挂的方式获取土地�！！Ｕ庋母弑厩羁⑸棠岩越邮��！！�
业内人士以为，，，要推进养老地产开展，，，政策优惠必不可少�！！３鹑谟呕菡咄�，，，还应连系养老地产的特点，，，出台相关土地供应政策及规范步伐�！！�
虽然万科、、、首创、、、保利、、、安博电竞等品牌地产大鳄先后成立养老工业研究团队，，，部分险资也已进军养老地产，，，但业内人士以为，，，这一行业的市场竞争程度仍处于较低阶段，，，开展远景辽阔�！！�
由于养老地产缺乏完善的商业模式，，，导致该工业面临不小的开发风险�！！Ｆ湎钅空嫉孛婊ǔ＝洗�，，，且多位于郊区，，，在土地获取的历程中容易遭遇政策“红线”�！！Ｒ虼�，，，金融和土地政策支持或成为破解养老地产逆境的要害�！！�
市场远景诱人
养老地产的看法最近几年才被业界普遍关注提出�！！Ｆ局ぬ煜鹿ど塘康夭袒岬内故�，，，养老地产是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产�！！Ｕ庵帜Ｊ绞墙康夭⒂氪戳⑾恼呱姆绞角捉�，，，将房地工业和其他相关工业举行整合�！！Ｓ虢逃夭�、、体育地产、、、文化地产、、、旅游地产等看法类似，，，我国养老地产更多依托于养老工业的开展�！！�
我国养老工业远景辽阔已为业内所公认，，，主要因素在于我国将进入老龄化社会�！！Ｓ凶也馑�，，，到2020年，，，老龄生齿快要总生齿的30%�！！Ｄ拷裱匣沟拇参蝗笨诹杓�300万张，，，未来这一数据还可能继续扩大�！！�
其次，，，有专家测算，，，当人均GDP抵达3000美元以上之后，，，关于医疗保健等服务需求将大幅度上升�！！１鸬�，，，我国养老服务行业也处在起步阶段，，，面临市场化严重缺乏、、、市场规范不敷完善、、、资源挖掘度浅等现实问题�！！�
上述因素决议了依托于养老工业开展的养老地产市场远景颇为辽阔�！！Ｍ蚩萍鸥弊懿妹笄炀驮逑�，，，包括养老地产在内，，，整个养老工业都是“向阳工业”�！！Ｄ拷裢度胙系夭幸档�，，，既有万科、、、保利、、、安博电竞等房地产行业龙头，，，也有中国人寿、、、泰康人寿等包管企业�！！Ｒ恍┑胤椒科笥朊窦渥式鹨苍谝匝厦迥玫刈鱿钅��！！Ｗ芴宥�，，，我国养老地产的开展仍处在初级阶段�！！�
有专家指出，，，与通俗住宅地产相比，，，养老地产在项目选址、、、修建气概、、、社区妄想、、、配套设施、、、物业治理等方面都有特定要求�！！１鸬�，，，差别年岁阶段的老人需要差别的服务，，，这也对养老地产提出了更高要求�！！�
现阶段，，，我国古板的养老机构基本属于亏损或微利状态，，，大都需要民政部分津贴才华维持运转�！！６桃祷俗鞯难匣�，，，尚未泛起相对成熟的运作模式�！！�
商业模式待解
在大都业内人士看来，，，社会资源投入养老地产的步伐之以是较为缓慢，，，主因在于尚未探索出成熟的商业模式�！！＞菹�，，，目今养老地产主要的产品形态中，，，除包管资金推出的专业养老机构，，，还包括开发商以配建形式推出的养老地产项目，，，或全项目的养老地产�！！�
在盈利模式上，，，包括投资者恒久持有、、、出售、、、出售与持有相连系等方式�！！Ｔ擞性蚍治街种饕绞�，，，即住宅建设与社区治理相连系、、、住宅建设与社区治理相疏散�！！�
凭证专家的调研，，，只管上述方式各有优劣，，，但给投资者带来的资金和运营压力均较大�！！Ｒ的谌耸肯蛑泄と钦咛逑�，，，养老地产的投资回报周期通常在10年以上，，，若没有足够的资金实力或外部融资支持，，，投资者接受的压力很大�！！１鸬�，，，养老地产项目的前期策划和准备，，，也需要较高本钱�！！�
据相识，，，房地产开发商对养老地产投资回报率的要求多在8%-10%，，，低于投资住宅地产和商业地产的回报率，，，包管资金期望的投资回报率则在10%及以上�！！Ｏ衷诶纯�，，，这一目的并禁止易抵达�！！Ｓ幸的谌耸刻逑�，，，国家和地方政府、、、银行机构应对养老社区的建设给予一定政策支持和利率优惠，，，并应勉励实验反向住房典质贷款和房地产投资信托基金，，，支持养老社区建设�！！�
事实上，，，在不少房地产开发商看来，，，除资金外，，，土地政策逆境也制约养老地产的开展�！！＞菹�，，，养老地产项目多选址在离市区较远、、、情形较好的地方，，，且占地面积较大�！！４蠖纪蹲收呦Ｍ芑竦谜咧С�，，，甚至以划拨等低本钱方式供应土地�！！�
由于养老地产项目差别于由政府提供的社会福利性子的养老住房，，，带有盈利性子，，，从政策角度而言，，，划拨供地不可行�！！Ｔ谙钟械闹贫认�，，，只能接纳招拍挂的方式获取土地�！！Ｕ庋母弑厩羁⑸棠岩越邮��！！�
业内人士以为，，，要推进养老地产开展，，，政策优惠必不可少�！！３鹑谟呕菡咄�，，，还应连系养老地产的特点，，，出台相关土地供应政策及规范步伐�！！�
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